谢  彬

随着常德市旧城改造步伐的进一步加快和商品房开发的日趋白热化，拆迁房屋的注销登记越来越多，已成为登记机关一项经常性的业务类型。与此同时，由于申报不实等原因被依法注销房屋权属证书的案例也屡屡发生。注销登记与注销房屋权属证书到底有何区别，二者如何适用？笔者通过本文在此作一探讨。

一、注销登记

根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《办法》）第三条“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为”的规定，房屋权属登记，包括对所有权和抵押权、典权等他项权利的登记。《办法》共规定了六种登记类型，注销登记是其中登记类型之一。《办法》第二十四条规定：“因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。”这里，《办法》规定了注销登记的三种适用情形：一是房屋灭失的，应当申请注销登记。房屋灭失又分为相对灭失和绝对灭失。相对灭失指某一特定的产权人失去了房产产权，但其他人仍可取得其产权。绝对灭失指房产作为物质形态的丧失。二是土地使用年限届满的，应当申请注销登记。三是抵押权、典权等他项权利终止的，应当申请注销登记。第一种和第三种情形很容易理解，注销登记所注销的是房屋所有权或者房屋他项权利。至于土地使用年限届满后，注销的是何权利现在还不得而知。既然该《办法》是关于房屋权属登记的办法，笔者理解为注销的应当是房屋所有权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权是有最高使用年限的，而房屋所有权是产权人对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利，并没有期限的限制，故土地使用权期限届满，权利人并不丧失对地上建筑物的权利。所以，笔者认为，《办法》规定土地使用年限届满而注销房屋所有权是与民事财产权的基本原则相悖的。

二、注销房屋权属证书

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，权利是无形的，行使权利的凭证则是有形的，房屋权属证书正是对房屋行使有关权利的凭证。《办法》第二十五条规定：“有下列情况之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：（一）申报不实的；（二）涂改房屋权属证书的；（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书的，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或公告原房屋权属证书作废”。此条规定的是注销房屋权属证书，不是注销登记，故也不属于登记的种类。笔者将注销房屋权属证书的情况总结为两种：一是由于当事人的原因致使房屋权属证书被注销的，比如申报不实，涂改房屋权属证书，房屋权利灭失却未及时申请注销的；二是由于登记机关工作人员的失误造成登记不实而登记机关主动纠错注销房屋权属证书的。

三、注销登记与注销房屋权属证书的区别

目前，相当多地方的登记机关将注销登记与注销房屋权属证书同一而论，把注销房屋权属证书理解为注销登记，其实不然，注销登记与注销房屋权属证书二者是存在着本质区别的。房屋权属证书是以房屋权利的真实、合法、有效存在为基础的，房屋权利灭失或不合法，房屋权属证书当然无效，但这需要一定程序予以宣告，于是便有了注销房屋权属证书的相关规定。注销登记，是依权利人申请注销房屋所有权或者他项权利等无形的权利，是房屋权属登记类型之一，注销登记后，产权人或者他项权利人丧失所有权或者他项权利；而注销房屋权属证书不是登记的类型之一，只是注销房屋权属证书这一有形的凭证，不依申请，而由登记机关依职权主动作出，起到公示房屋权属证书效力丧失的作用，但权利人并不因此丧失对房屋的实质权利。同时，注销房屋权属证书必须由登记机关作出书面决定，而注销登记则不需要。

虽然注销登记与注销房屋权属证书是两种不同的注销行为，但实际工作中两者在适用上有时很难分清。一般情况下，房屋权属登记被依法注销后，登记机关会在交回的房屋权属证书盖“注销作废”的章印，故权属证书因权属登记注销而当然作废。注销房屋权属证书，却不一定注销房屋权属登记。比如对于涂改房屋权属证书的，涂改过的房屋权属证书理所当然应被注销作废，但原房屋权属证书上记载的产权人是否因此丧失对房屋的权利呢？答案是否定的，因为经涂改过的房屋权属证书，其记载与登记机关登记薄上的记载已经不符，丧失了公示的作用。房屋权属证书被注销后，权属登记中载明的权利仍然是合法存在的，不因当事人涂改而变得无效。因此，笔者认为，只要权利合法存在或未灭失，房屋权属登记就不应该被注销。

四、现行《办法》关于注销登记及注销房屋权属证书规定存在的问题

实际工作中，让登记机关常常感到困惑的是，对于某些情形，到底是适用注销登记还是要注销房屋权属证书呢？比如在确认登记行为无效的行政诉讼中，人民法院判决确认登记行为无效的话，登记机关在执行法院判决时，到底是注销登记呢，还是仅仅注销房屋权属证书？《办法》中没有明确规定人民法院裁决登记行为无效后如何办理注销事项。如果是注销登记，便可能产生一个连锁问题，所有权登记如被确认无效，依照主从关系，建立在该所有权基础上的他项权利登记当然也无效。虽然登记行为无效并不就是登记行为违法，但这样导致的直接后果就是，如果某房屋上设定了他项权利，由于所有权登记与他项权利登记的相继无效，抵押权人的权利得不到实现，必定会将登记机关诉诸法庭。而人民法院裁决仅仅注销房屋权属证书的话，则不存在以上问题，由于所有权登记的依然存在，他项权利也就不会因房屋权属证书的注销而灭失了。由此可以看出，注销登记与注销房屋权属证书的不同适用，完全会导致两种截然不同的结果。另外，登记机关在协助人民法院办理强制过户的过程中，常常出现被执行人拒不提交房屋权属证书的情形。按照“凭证交易“的原则规定，登记机关受理过户登记（包括强制过户）必须收回房屋权属证书。如果被执行人的房屋权属证书没有收回，就应该通过注销程序将该房屋权属证书予以注销。现在我处通常的做法是，登记机关协助人民法院办理强制过户后，再以登记机关名义作出决定，将被执行人未提交的房屋权属证书予以注销，同时公告作废。但这样带来的一个问题是，对于每一个“无证强制执行”的案件，若都由登记机关作出注销房屋权属证书的决定，送达当事人，同时公告原房屋权属证书作废，由于公告是需要花费金钱的，这样一来，随着此类案件的不断增多，每年登载公告的费用将是一笔不小的开支。笔者认为，对于协助人民法院强制过户房屋产权的，应由法院出具明确的包含有“由于被执行人拒不提交房屋所有权证，请登记机关将该房屋所有权证予以注销并公告作废”内容的协助执行通知书，登记机关根据人民法院的司法文书作出注销房屋权属证书的书面决定，同时公告原房屋权属证书作废，公告的费用将不由登记机关承担。

根据全文阐述，笔者建议对《办法》作如下修改：

一、对注销登记与注销房屋权属证书适用条件重新界定，第二十四条第一款删除“土地使用年限届满”。增加一款“对于房屋权属登记，人民法院裁决、行政机关决定注销的，登记机关根据人民法院、行政机关的裁决、决定予以注销”。

二、第二十五条第二款修改为“注销房屋权属证书，登记机关可以作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或公告原房屋权属证书作废”。增加一款“对于房屋权属证书，人民法院裁决、行政机关决定注销的，登记机关根据人民法院、行政机关的裁决、决定予以注销”。