房地产估价师初始注册学习
2004-11-17
【房地产估价师需要了解的相关知识】
主讲：洪开荣 博士
（中南大学商学院经济学系）
第1讲：合格估价师的知识结构要求
1、充分而明晰的知识结构
2、准确而高效的分析手段
3、创新而务实的评估技巧
4、独立而客观的估价立场
第2讲：理解房地产经济分析的特殊性
1、区位分析的极端重要性
2、市场功能与政府定位
3、法律·规则·管制的经济价值
4、产业性质与产业发展
第3讲：认识房地产估价的常见问题
1、房地产数据的处理问题
2、资产评估与项目评价的区别问题
3、NPV分析的局限性问题
第1讲：合格估价师的知识结构要求
1、充分而明晰的知识结构
经济学、金融、保险、证券、统计、会计、城市规划、建筑工程、
房地产测绘、拍卖、工程造价、法律
2、准确而高效的分析手段
更新的经济管理理论——博弈论（Game Theory）、实物期权理论(Real Option Theory)
更新的分析思考模式——对市场、对企业、对政府、对发展的认识
更新的分析评价手段——管理信息系统（MIS）、网络技术（互联网信息共享）
3、创新而务实的评估技巧
计算机与互联网带来的革命性变化
社会现象或经济问题分析的理性原则
4、独立而客观的估价立场
原则的公正性
程序的公正性
结果的公正性
第2讲：理解房地产经济分析的特殊性
1、区位分析的极端重要性
（1）“Location, location, and location”
（2）战略性区位理论与空间经济学
（3）区域经济学与城市经济学
2、市场功能与政府定位
（1）市场是社会资源优化配置的基础
（2）政府行政介入的市场原则
3、法律·规则·管制的经济价值
（1）“逆向选择”与“道德风险”
（2）信息经济学与契约理论
（3）拆迁评估规则的制定问题
4、产业性质与产业发展
（1）产业性质
基础性产业，资源性产业，主导性产业
（2）产业发展
可持续发展观，代际公平与代际效率，最低安全标准
第3讲：认识房地产估价的常见问题
1、房地产数据的处理问题
（1）实际数据参数的客观化处理——从统计学与计量经济学的思考
（2）微观数据的宏观修正——定性因素的定量化处理
（3）不同影响因素的综合分析——因素叠加的增强效应与效果抵消的衰减效应
2、资产评估与项目评价的区别问题
（1）资产评估的中介性立场
房地产估价的中介性——正常市场环境下公平合理的市场价值（价格）
（2）项目评价的主体性原则
房地产项目评价的主体性——特定物业对于特定项目（关联）主体的价值
（3）三大类评估方法的同一性问题
估价目的的根本性与估价方法的灵活性；不同估价方法的共同市场（分析）基础
（4）论资产评估与项目评价的区别
洪开荣，技术经济，1999年第8期。
甲地——物业：纯收益50万元（当地年均正常收益为60万元，当地年均正常收益为40万元）
甲地——物业：所有者的投资回报率10% （行业平均回报率12%，行业平均回报率8%）
试问：（1）从资产评估师的角度来看，该物业价格是多少？
60/12%，40/8%，其他？
（2）从项目评价者的角度来看，该物业价格是多少？
50/10%，60/12%，其他？
（3）如何理解上述数字的实质内涵（经济意义）？
若再考虑：重置成本净值为500万元，市场比准价格为480万元，三大类评估方法的统一性
3、NPV分析的局限性问题
（1）主体相互作用的忽略——博弈分析
囚徒困境（Prisoner’s Dilemma）与纳什均衡（Nash Equilibrium）
开发商2
立即投资A 追随投资B
立即投资A 8 , 8 －4 , 10
开发商1
追随投资B 10 , －4 0 , 0
图1开发商投资博弈分析
开发商1
合作 非合作
合 作 4 ， 4 －1， 7
特定规划者
非合作 7 , －1 －2， －2
图2规划者介入博弈分析
风险规避（Risk Aversion）与互动公平（Reciprocal Fairness）
主体2
非持续性开发 持续性开发
非持续性开发 10-L , 10-L 8-ι, 4+ι
主体1
持续性开发 4+ι， 8-ι 6+L , 6+L
图9土地可持续开发博弈分析
（2）环境不确定性的影响——实物期权分析
风险（Risk）、不确定性（Uncertainty）、不可逆性（Irreversibility）
管理柔性与选择权价值（期权价值，Option Value）
专题分析：待开发土地项目评价准则
L公司拥有一块土地。经开发后，这块土地的价值将为2200万元，相应的开发成本为2000万元。
L公司面临立即开发和继续等待的决策选择。
设土地开发后的价值为V，土地开发的成本为C，机会成本为M（如税金等经营土地需要支付的费用），等待期权的价值为W。
以项目价值=max[V－C,W－M]为决策准则。（V－C）表示立即进行开发所能获得的价值,（W－M）则为等待情况下项目的价值。
V可以由该地区不动产企业股票组合来跟踪，预期的波动率为50%。
使用实物期权定价模型，得到当前的等待期权的价值为1800万元。则立即开发土地的成本为实际应投入的成本和放弃的等待期权的价值之和：2000+1800=3800万元＞2200万元（立即开发后土地的价值）。
显然，L公司不应立即开发土地而应推迟这项投入，直至不动产价值的不动产价值的不确定性水平下降，等待期权的价值减少。
项目价值=NPV+选择权价值+博弈价值
附：房地产估价师初始注册学习-洪开荣
