自九十年代初房地产开发热潮以来，由于部分开发企业及少数单位的不规范运作，边报建、边施工、边销售，导致房屋在竣工交付使用多年后，因手续不全、部分违章或其他法律纠纷，房屋产权证一直办不下来，直接影响了老百姓的合法权益。根据我们调查摸底，全市目前约2、4万户居民居住多年未拿到产权证,因产权证等原因导致的集体性上访事件日益增加,堵门、堵路事件时有发生。日益突出的产权遗留问题，不仅损害了政府的形象，损害了百姓的切身利益，同时也对房地产市场的健康发展造成了一定的影响。

　　针对矛盾日益突出的房屋权属登记历史遗留问题，我们自2002年底开始积极探索有效地处理遗留问题的措施与方法，出台了一系列针对遗留问题的解决办法及政策。下面结合长沙市实际情况简要介绍遗留问题处理的思路和及方法。

　　所谓历史遗留问题，在权属登记方面肯定不能完全按照现有的政策法规及办理要求，在放宽政策办理的同时就必须要有明确的时间界限，而大量的遗留问题是在上世纪90年代中期产生的。因此我们把历史遗留问题的时间界限定为1999年12月31日前竣工交付使用的住宅。只要符合下列基本条件就可进行权属登记：

　　①具有土地使用证或用地证明文件；②符合规划要求；③具有房屋安全证明文件；④综合楼需消防检收合格。

我们所定的时间界限及基本条件只是原则上的一个规定。1999年12月31日前又分不同的时间段而作了不同的规定，如1990年4月《规划法》出台前的遗留问题可参照我市总登记的政策处理，处理政策更加宽松。针对具体情况，基本条件的相应要求也不一样，如房屋安全证明文件则包含了有检测资质的机构出具的房屋质量检测合格报告书；符合规划要求通常需取得规划许可证副本，也可凭规划局的遗留问题处理移送表册或函等。

　　根据我市的实际情况及调查摸底，我市权属登记历史遗留问题主要集中在五个方面：一是由房地局管理的直管公房，现已整体移交给长房集团管理；二是市级政府基础设施建设过程中拆迁遗留问题；三是省市国有企业改制过程中非住宅权属登记遗留问题；四是房改过程中的遗留问题；五是商品房遗留问题。根据不同的情况，我们提出了不同的处理意见：

　　㈠直管公房遗留问题处理。由于此类房屋历史悠久，产权来源复杂，又整体移交至长房集团，因此问题较多。其主要体现在历史上收租金但未确权、对原公房进行维修和翻改建、拆迁偿还直管公房产权但手续不全、私人按房改政策无法购买或购买后无法办理产权等。针对具有特殊性的直管公房，我们主要采取认证的确权模式，即此类房屋只要无法律纠纷，经现场公告，四邻无异议，由局产权市场处和住宅处共同认证后，直接由产权处确权发证。但原直管公房拆迁赔偿户，因开发商不配合而无法办证，但该房又提前进入了房改却无法办理分户证，由直管公房管理单位通过法律途径处理。

　　㈡市级政府基础设施重点工程遗留问题处理。此类问题主要体现在原拆迁主体为建设（拆迁）指挥部，属临时性机构，多年以后该指挥部已名存实亡或已不存在，即使存在也与现在的房屋权属登记对登记主体的规范性要求不一致。建设（拆迁）指挥部之间、与其他开发企业之间通过购买、调换、调拨的方式取得房屋房屋作安置赔偿，需要进交易程序，不仅程序上需双方签字，且要增加大笔税费。针对此类情况，如果是重点工程建设（拆迁）指挥部已不存在的，我们建议由工程所在区政府牵头出面处理；重点工程建设（拆迁）指挥部购买、调换、调拨其他开发企业房屋做安置赔偿的，经市拆迁主管部门监证后，可凭房屋原栋证和拆迁协议，不进交易直接确权到户。

　　㈢省市改制企业非住宅遗留问题处理。我们对权属登记历史遗留问题的处理主要是针对住宅，但省市国有企业的改制涉及到社会稳定，对其非住宅的权属登记尤显重要。为配合政府的企业改制工作，我们提出了改制企业非住宅遗留问题参照住宅遗留问题办法解决的总体思路，对1991年长沙市总登记前的非住宅，参照总登记有关文件办理。对改制企业1999年12月31日前建成的住宅及非住宅房屋，由于企业改制造成建设单位名称发生变化的，可以直接以改制后单位名称进行产权登记，不补办交易手续。

　　㈣房改遗留问题处理。房改售房工作由于时间紧，涉及面广，以及受政策调整影响，造成了一系列的遗留问题。针对测量标准的变化，原来按户分摊共用面积变为根据国家标准按系数分摊共用面积，如果执行新的标准势必造成先后房改但同样户型的房屋面积将会有差异。因此我们尽量按原分摊原则操作，实行协议分摊，而新建整栋未出售的按新的国家标准执行；针对原房改时以配偶一方名义办理产权，现夫妻双方要求办理共有产权的，拟在新的登记实施细则中新增一类型变更登记。夫妻双方凭协议、结婚证、公证书，经共同申请可办理共有产权；针对房改售房以后，因房屋面积过小，1999年12月31日以前职工以单位名义集资部分扩建的，只要有规划扩建手续，无须房改部门同意，即可参照私房扩建程序办理。

　　㈤商品房遗留问题处理。很多商品房销售后几年、甚至几十年不能办理房屋产权证，其主要原因是：①开发商无任何开发建设手续；②无规划报建手续；③土地有纠纷；④开发商名存实亡或已注销；⑤房屋一房多售；⑥整栋房屋中有抵押、有法院查封等。针对上述情况，我们提出了不同的处理意见：一是对于没有任何开发建设手续的，在不严重影响城市规划、无重大安全隐患的情况下，建议规划、国土等部门从简补办有关手续；二是对于没有规划报建手续的，建议由市规划局列入遗留问题处理，在不影响城市规划的情况下，同意作遗留问题处理并移交市房产局确权；三是在施工过程中违章加单元、加层扩建的房屋，且业主已入住多年，建议规划补办有关手续，移交市房产局处理；四是对于一房多售、房屋有抵押、查封的，建议通过诉讼途径解决；五是对于开发商不存在或名存实亡的，由业主组成业主委员会或60%以上的业主共同申请，经公告后按遗留问题政策直接确权到户。

随着长沙市城市建设的速度加快，房改的逐步推进，房屋产权遗留问题日益突出，尤其是在媒体的介入之后引起了更广泛的社会关注，一时间办证难成为老百姓关心的热点难点问题。人们普遍有一种误解，以为是到房产部门办事难、发证难。针对这种情况，我们及时在电视台、报纸上进行了专题报道，公开了我处办证的程序、收件的资料、办证的时限，并深入分析了造成办证难的原因。对于媒体报道的有些反映强烈的问题，我处派监理人员上门调查情况，并及时将情况反馈给新闻媒体，加强了正面的政策引导。我们在得知媒体报道某些楼盘无法办理产权证，住户多次上访，矛盾十分突出的情况后，立即派专门的监理人员上门调查，并主动邀请电视台记者跟踪报道，写出详细的调查报告，积极稳妥地解决问题。通过引导媒体正面报道，既宣传了政策，又稳定了住户的情绪，起到了积极的作用。

　　我们还积极与相关职能部门配合，对符合遗留问题处理范围及基本条件的，原则上可先行办理产权证，再由市规划、国土、建委等部门责令开发或建设单位补办相关手续，补交有关税费，必要时申请人民法院强制执行。对拒不补办手续和补交税费的单位，要求相关部门不予批准新开发项目。在规划报建方面，与规划协商一致，尽量由规划局对历史遗留问题范围内的房屋审核同意，列表移送房产部门，从简办理房屋产权手续。

　　通过近几年的努力，我们积极寻求解决遗留问题的有效办法，探索出了一条处理产权遗留问题的新路子，树立了政府窗口单位形象，消除了多年来老百姓认为是房产部门发证难的误解，为老百姓解决了实际问题。近三年全市共处理遗留问题发证约1．4万栋（户）。通过遗留问题的处理，促进了全市房地产市场的健康发展。