中房集团孟晓苏：中国房地产和境外融资

　2005-03-22

2005年3月17日，全球经济一体化背景下中国城市不动产发展论坛暨中国（北京）国际不动产博览会新闻发布会在东方君悦大酒店召开。搜房网对此次论坛进行全程图文直播。以下为论坛实录：

各位下午好！今天非常高兴能在这个场合和大家共同就房地产的发展和有关的政策问题做一个研讨。我给大家带来的题目包括四个方面：

第一个我讲一讲我国国家房地产已经进入新的增长期。

第二讲讲我们在这些年来主动的运用周期性发展规律促进企业和行业发展的事情。

第三在新发展期我们要有新的政策和措施。

第四个讲一讲在这一次发展期我们面对的海外资金将进入的形势。

现在我们国家的房地产市场到底处在什么样的发展之上，今后将朝哪个方向发展，现在是大家都关心的问题，有人看到房屋价格快速的上涨就认为是泡沫严重，也有人看到目前的投资在持续上扬，就认为是投资过热，这些都已经是老生常谈，根据房地产发展的周期性规律和我们国家目前市场发展的情况，我认为从今年开始房地产已经进入一轮新的发展期。

我在房地产发展周期论已经在业界广为人知，我认为这是房地产业一个重要理论成果，房地产在各国都有周期性发展规律，根据学者的研究，不同的国家和地区它的房地产发展周期的波动长短是不同的，美国房地产18年到20年为一个周期，英国日本大约是十年左右，中国香港地区七八年为一个周期，我们中国大陆的房地产周期是怎么样的呢？我们用房地产投资，房地产销售，包括销售额销售面积这三个指标来综合分析房地产业，结果显示在我们国家确实有周期性发展规律，大约七年是一个周期，前两年的周期明显是五年发展，五年低落，从84年88年是处在增长期，89年到90年是一个低落期。房地产第二次发展是从95年开始，96年和97年处在低落期。

从历史上的发展，我们在几年前我们就做出这样一种判断，中国的房地产发展是七年一个周期，根据周期理论在1997年，在房地产发展最低谷的时候，我们当时就做了预言，我97年在瑞士会上面对国际上的专家做的预言，预言在98年以后这几年房地产将进入一个新的发展期这以后大家知道新的发展期真的来了，到2002年房地产处长增长期已经五年多，我们根据周期理论及时提醒要防止周期性的衰落，因为五年发展已经积累下了不少问题，主要是投资增长过快，这个火爆的市场引得方方面面都向房地产投资，卖方便面的都进入房地产领域来，如果不加约束就会产生过量产出。我们主张政府和开发企业都应该在房地产发展上保持理性的态度，因为只有保持投资和政府调控的理性化才能够延长发展期，或者平稳的渡过衰退期。

我们的意见引起了重视，国务院在2002年就告诫要警惕房地产过热，2003年又发布了18号文件，这以后两年多以来国家持续的进行以反周期为主题的经济调控，最近两年我们看到盲目进入房地产市场进行投资的外行人士减少，而房地产的市场容量在继续扩大，保持住了产业的持续发展，这七年里房地产的销售额平均每年增长31％，而销售面积平均每年增长26.5％，我们对比七年以来房地产的发展情况我们可以看到房地产投资额的增幅明显的低于房地产销售额的增幅，这样一个曲线。说明产销已经处于良性的循环，正是因为房地产在这个经济周期它的发展早于其他产业，它发现问题要早于其他产业，对它的调控早于其他产业，我认为取得成功也早于其他产业，目前说明，宏观调控在房地产领域已经取得完满的成功，正是胡锦涛总书记讲的预防性的主动调控，应该是政府调控的典范。

现在房地产业处在一个发展时期上，我认为七年一个周期的过程已经走过，当人们还在盲目议论房地产业是不是泡沫的时候我们的房地产业已经悄然进入到一个新的发展期。我判断这个发展周期将维持五年左右，一直到2009年，这样给投资人提供新的机遇，在新的发展期会有新的特点，但是在一个发展期开始的时候它存在的问题并不是主要的，现在需要的是把握新特点，政府也需要及时的调整政策，鼓励企业在新的形势下继续发展。

第二个我们讲一讲我们中房主动驾驭周期性发展规律，应当说能够把握这个规律对于一个企业是一件好事，有很多事情可以根据发展规律应迎时变进行发展，认识这个规律使我们中房保持了平稳发展，我们在全国有300多家企业，在这个发展期我们加大的开发力度，其中在北京和上海我们投资的项目各有60多个，我这里展现的图表和图片就是我们在北京和上海的开发项目，这些项目都是市场旺销项目，有些人不大了解我们中房的项目，还问中房在北京的项目在哪里？我们在北京有60多个，我们这些项目并没有都冠名中房什么什么，如果都冠名叫中房什么什么可能这个地名就乱了。

这些项目卖得最贵的是北京的西山美庐这个项目，这个项目现在卖到了2500美金一平米，一套房间小一点的一百万美金，大一点的两百万美金，最大的一套是五千万人民币，一套房间有十户要买。我在国外介绍这个情况的时候他们问买这个房子是不是外国人，我们这个项目买房子的都是中国人。 卖得最旺的，当然很多项目都卖得很好，我们在上海的国际华城一天卖完一栋楼，这应该是很旺的，最近我到上海听说有七个小时卖掉一栋楼，可见我们房地火爆到什么程度了。

另外一个事情我们认识到这个发展规律使我们在宏观调控中有所作为，其中最重要的一件事，就是我们参与中央的房地产重组，中房是中央唯一的房地产专营企业。更成问题的是现在一百多家中央企业几乎家家在搞房地产，其中也包括像中石油，中石化，中国远洋这样一些大企业，现在做原子弹的大企业甚至也在搞房地产，家家户户搞房地产不利于国家对于这个产业的调控，所以去年有一些领导和专家向国务院提出建议，要以中房公司为载体重组国有企业。这个方案已经得到了很多大企业的赞同，现在已经有一些资产进入到中房。今后我相信还会越来越多。

在把握这种周期发展规律的另一方面我要介绍的是，我们由于认识到，包括大陆，包括中国香港地区的这种周期性发展规律，使我们有能力在香港房地产最低谷的时候帮助香港的房地产复苏，香港的房地产从1997年的年底到2003年年终，这六年时间里楼价一跌再跌，到2003年8月份仅仅是六前年的61.8％，跌了70％，造成十几万家庭甚至成为负资产，2003年我们和香港政府商谈要大批收购香港控制的房屋。香港政府没有跟我们商量就单方面向媒体披露了信息，结果几天之内发表了三百多篇报道，使得香港信心大增，楼市交易量和房地产价格从第三天开始就开始上升。香港的房价上升到现在已经上升了48.8％，负资产家庭大幅度减少。我们这个行为也使董特首松了一口气，他对我们有很高的评价，香港的经济发展了老人家就可以平安退休了。我们今年争取把香港的业务做成。

我们在香港业务重点看好，一个是香港现在的旅游购物环境，还一个是在今年9月份将开业的迪斯尼，这对内地居民有很旺盛的吸引力，我们买的项目不是居屋，而是买一些四星级的饭店，以分时度假的方式卖得内地居民。据我们调查，按我们预定的价格大约10万块钱卖一个星期，30年。我了解购买力比我们预期的还要好。

第三个我讲讲在新的发展期要有新的政策和措施，在现在新的发展期开始的时候房价的过快上涨已经引起社会各界的关注，最近六年以来商品房价格平均每年上涨1.5％到5.8％，但是去年商品房价格上升了14.4％，其中商品住宅价格更是上升了15.2％，这是历年以来最高的一年了，这一次在人大代表会引起政府的反应。房价过快上升的原因固然有生产资料，包括钢材，水泥，土地，这些价格过快上升的因素，但是根本原因还是市场的供不应求，去年商品房竣工面积是2.1％，但是销售面积增长的13.7％，销售额增长30％，正是这样的供不应求造成了房屋价格上涨，这种也是发展初期的特点。

为了抑制房价上涨，有些城市限制居民转让房屋，我认为这是没有道理的事，为什么上海的投资性的购房比率比别的城市高，据我们知道它的投资购房比率是16％，主要是因为只有购买房屋才能够使居民家庭财产不贬值，而上海居民家庭理财一是要更强，去年全国物价指数上升3.9％，居民一百块钱放在家里头一年贬值三块九，放在银行里怎么样相比之下还是贬值一块九，全国居民存在银行里的钱是12万亿，一年缩水就造成居民两千多个亿的资金蒸发了，所以人们叫负利息，买股票怎么样，买股票可能是血本无归。所以现在房屋成为居民理财的好选择，拿钱买房子是居民最好的选择，这种现在是理性的选择，正是因为房价的上涨抵消了股市黑洞，成为稳定人心和稳定社会的重要因素。

我认为防止房价过快上涨的办法主要增加土地供给，包括增加经济适用房的供应，如果房屋开工面积继续低增长，房屋价格增长是肯定的，增加土地供应对今后房屋的产出，以及房价的增长产生很大的影响。另一方面是金融，去年银行收紧房屋贷款，迫使发生了很大的变化，银行贷款已经降低18.4％，是几年以来最低的，幸亏市场旺售，来自居民购房的定金已经占到房地产基金的50％，是支持房地产开发的主要因素，这是为了控制风险，不过现在看来银行这个举动是明显的过渡防范。再就是房屋抵押贷款，抵押贷款是推动房地产市场继续发展的重要因素，现在居民住房抵押贷款已经增长一万六千亿元，它的不良资产率只是0.12％，是银行最好的资产，我们知道购车不良贷款率比较多，购车和购房过去都是固定资产，现在购车有一千亿的不良资产。

在这样好的住房抵押贷款情况下银行应该保持抵押贷款的规模，有记者问我昨天银行提高了抵押贷款的利息率，我认为这么好的抵押贷款，银行希望多赚点利息也是正常的，我想这样小幅度的增长不会影响居民购房的热情。

最后我讲讲海外投资在中国更加有所作为，这几年房地产持续旺销，我们看到很少有境外投资人受益。1996年外资投资逐年递减，这几年虽然升了一点，但是比例仍然很低。在整个中国的房地产市场投资总盘子里边是微乎其微，为什么会这样，其中在亚洲金融风暴以后外资对于人民币贬值的一种担心，以及他们透过香港来投资的香港房地产市场发生了长期低靡的影响。而现在这些情况都已经发生了根本性的变化，在新的发展期的特点之一可能就是外资重新进入我们国家的房地产业。

现在国际上的普遍看法认为中国国际实际总量高于名义汇率的总量，按照英国经济学界的巨无霸指数，中国经济总量是名誉汇率2.5倍，按照世界银行2004年世界发展报告和世界货币资金组织估计，我们中国2002年经济总量不是占世界总产值的4％，他们认为占12.6％，是居于世界第二位，中国人均GDP也不是一千多美元，而是五千多美元，而上海的GDP接近于香港，这个估算怎么样，我认为这个估算肯定估计的过高，但是我们中科院现代化研究中心预测中国到2080年才有可能成为经济发达国家，这个估计又太悲观了。由此我们分析人民币升值对于经济的影响，我认为对于中国来说人民币升值的好处大于不升值，因为现在国内需求旺盛，人民币升值对我们盲目性是有百利无一害，所有的居房居民都是升值的受益者。为了防止汇率投机得手，升值延迟一段时间是必要的。我们非常高兴得到了总理从记者招待会传递的信息，他说关于人民币升值的方案我们正在进行，何时出来可能是出其不意的事情。

面对中国日益发展的房地产业，现在外资进入房地产它们有可能既获得房屋升值的好处，又能够在未来获得汇率升值的好处，在上海不光是买盘，现在简直是抢盘，这样一种购房现象，这其中包括流到中国来的，寻找投资机会的投资热钱，更多的海外基金开始考虑进入中国投资。美国著名的欧瑞克公司，它的CEO认为现在在中国投资的风险远不如在中国不投资的风险大，他认为最大的风险是不到中国投资，这对于资金紧张，而且市场营销状况很好的中国房地产企业将是一个商业机遇。

当下已经没有什么别的力量阻碍中国的发展，唯一危险的问题是台独，我们房地产企业也要为反对分裂，要为国家的和平发展做出贡献。

一年多以前我们协助安排克林顿访问北京，在参加我们的讲演和我们单独会谈的时候，克林顿坚持一个中国的立场，他认为最终中国人会自己解决这个问题，他还说不他不同意美国政府向台湾卖军火的政策。最近克林顿去台湾访问，我们开始是怕他访问，后来因为他日程不能改变，后面他要我们人帮他们起草了他到台湾的讲话提纲，我们起草了五天，他真的在台湾讲了，他在香港重申了不支持台独，他认为在两岸人民的统一和平解决，特别在陈水扁为了他举行的私人宴会上，他说我坚持一个中国的立场，并且劝陈水扁多讲共同点，说讲不同点，这些信息都从他的办公室传递到我们这里了。克林顿不愧是一个令人尊重的国际政治家。今年二月初他给我来信，他希望在今年的9月中旬再来中国，我们会认真接待好这位老朋友。我们不动产博览会的组委会也向我表示，他们希望能够安排克林顿的一场讲演，我们会努力支持博览会把这一件做成，那个时候希望大家来参加。

我要说的最后一句话是，我们房地产企业愿意为国家的和平发展做出贡献。我的讲话完了。谢谢大家！（孟晓苏）

搜房网　责任编辑（周念文）